요즘 은행 창구 분위기가 심상치 않습니다. 상담받으러 갔다가 한숨만 푹푹 쉬고 돌아오는 분들을 정말 많이 봐요. 분명 지난달에 조회했을 때는 "원하시는 만큼 나옵니다"라는 답을 들었는데, 불과 몇 주 사이에 "고객님, 한도가 5천만 원 줄었습니다"라는 통보를 받게 되니까요.
바로 '스트레스 DSR 2단계'가 본격적으로 적용되었기 때문입니다. 이름부터가 벌써 스트레스죠? 정부가 가계 부채를 잡겠다고 내놓은 이 정책, 복잡한 계산식은 다 치우고 딱 하나만 기억하세요. "금리가 오를 것을 대비해서, 미리 깐깐하게 굴겠다"는 겁니다. 이게 내 집 마련을 앞둔 우리에게 어떤 날벼락을 가져오는지, 그리고 어떻게 돌파해야 할지 10년 짬밥을 담아 풀어보겠습니다.
1. "그래서 내 돈이 얼마나 깎이는데?" 연봉별 시뮬레이션
백 번 설명 듣는 것보다 내 연봉에 대입해 보는 게 제일 빠릅니다. 수도권 소재 아파트를 산다고 가정하고, 30년 만기, 분할상환, 대출 금리 4.0% (변동금리)를 기준으로 계산기를 두드려봤습니다. 놀라지 마세요.
📉 연봉별 대출 한도 변화 (대략적 추산)
| 연봉 | 기존(스트레스 DSR 적용 전) | 2단계 적용 후 (수도권) | 사라진 한도 |
|---|---|---|---|
| 5,000만 원 | 3억 2,900만 원 | 약 2억 8,700만 원 | - 4,200만 원 |
| 7,000만 원 | 4억 6,000만 원 | 약 4억 200만 원 | - 5,800만 원 |
| 1억 원 | 6억 5,800만 원 | 약 5억 7,400만 원 | - 8,400만 원 |
* 위 표는 대략적인 예시이며, 개인의 신용도와 기존 부채 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
보이시나요? 연봉 5천만 원인 직장인이 서울에 집을 사려는데, 갑자기 4천만 원이 증발해 버린 겁니다. 이 정도면 인테리어 비용이 통째로 날아가거나, 아예 매수하려던 단지를 바꿔야 할 수준입니다.
2. 억울해서 어쩌나? 실제 사례로 보는 타격감
숫자로만 보면 감이 잘 안 오실 수 있어요. 최근 저에게 상담을 요청했던 실제 케이스를 각색해서 들려드릴게요. 남 일이 아닙니다.
사례 1: 결혼 앞둔 30대 김 대리님 (연봉 6천, 신용대출 보유)
김 대리님은 서울 노원구에 6억 원짜리 신혼집을 보고 있었습니다. 모아둔 돈 2억에 대출 4억을 받으면 딱 되겠다 싶었죠. 그런데 스트레스 DSR 2단계가 적용되면서 문제가 터졌습니다. 김 대리님이 기존에 가지고 있던 3천만 원짜리 마이너스 통장이 발목을 잡은 거예요.
이전에는 마통이 있어도 주담대 한도가 어느 정도 나왔는데, 2단계에서는 기존 대출의 이자 부담까지 더 깐깐하게 계산합니다. 결국 은행에서 나온 한도는 3억 2천만 원. 잔금 8천만 원이 펑크가 나버린 거죠. 결국 김 대리님은 부모님께 손을 벌리거나, 눈물을 머금고 경기도로 눈을 돌려야 했습니다.
사례 2: 갈아타기 하려던 40대 박 과장님 (다주택 포지션 정리 중)
박 과장님은 지방 아파트를 팔고 서울 상급지로 이동하려는 '갈아타기' 수요자였습니다. "내 집 팔고 대출 좀 더 받으면 되겠지"라고 안일하게 생각하셨던 게 화근이었어요. 스트레스 DSR은 수도권 주택에 더 높은 가산금리(1.2%)를 적용합니다.
지방에 살 때는 몰랐던 '수도권 페널티'를 맞게 된 박 과장님은 예상했던 한도보다 무려 7천만 원이나 깎였습니다. 계약금은 이미 걸었는데 잔금이 부족해 제2금융권까지 알아보고 계십니다. 금리가 훨씬 비싼데도 말이죠.
3. 이 상황을 뚫어낼 현실적인 팁 3가지
그렇다고 손가락만 빨고 있을 수는 없잖아요? 줄어든 한도를 조금이라도 복구하거나, 이 파고를 넘을 방법을 찾아야 합니다.
① 5년 주기형(혼합형) 고정금리를 노리세요
정부가 싫어하는 건 '변동금리'입니다. 금리가 오르면 차주의 부담이 확 늘어나니까요. 그래서 변동금리를 선택하면 스트레스 금리를 100% 때려버립니다. 반면, 5년 동안 금리가 고정되는 주기형 상품을 선택하면 스트레스 금리를 일부 깎아줍니다. 변동금리보다 한도가 수천만 원 더 나올 수 있는 가장 확실한 방법입니다.
② 만기를 40년, 50년으로 늘리세요
DSR은 '연간 소득 대비 갚아야 할 원리금' 비율입니다. 갚는 기간(만기)을 30년에서 40년으로 늘리면? 1년에 갚아야 할 돈이 줄어드니 DSR 비율이 낮아지고, 그만큼 대출 한도는 늘어납니다. 물론 총이자는 늘어나겠지만, 당장 집을 사는 게 급하다면 만기를 최대한 길게 잡고 중도상환하는 전략을 쓰세요.
③ 마이너스 통장, 당장 없애거나 줄이세요
앞서 김 대리님 사례 보셨죠? DSR 계산할 때 신용대출이나 마이너스 통장은 치명타입니다. 만약 주담대를 최대로 받아야 한다면, 가지고 있는 마통부터 해지하고 '대출 없음' 상태를 만드세요. 한도가 수천만 원 차이 납니다.
규제는 항상 예고 없이 찾아오고, 피해는 준비 안 된 사람 몫이더라고요. "설마 내가 대출이 안 나오겠어?"라고 생각하는 순간 낭패를 봅니다. 오늘 제 글을 보셨다면 당장 주거래 은행 어플 켜서 내 예상 한도부터 다시 조회해 보세요. 집 계약서에 도장 찍기 전에 자금 계획은 보수적으로, 또 보수적으로 잡으시길 바랍니다.